85后房企融资人:行业变局下的焦虑

 产品二类     |      2020-01-21

  [摘要] 陈严的忙碌是整个地产融资从业者的缩影。从2019年5月开始,融资收紧政策相继出台,房企融资进一步吃紧,银行贷款、房地产信托业务以及房企美元债等输血通道相继“失灵”。

  作为深圳一家本土房企的85后融资经理,陈严(化名)已经连续多日在公司加班。他所在的公司,正在行业中位数偏下的水平,目前规模扩张愿望强烈,对于资金端的要求也更高。

  “刚在跟银行谈一个20多亿元的地产类并购项目,2019年总体融资难度比较大,融资成本有所增加。目前我们通过各种渠道融资,会见各个金融机构,而收并购也可以算做其中一个渠道。”陈严笑着告诉时代周报记者,这是他2020年第一个项目。言谈间,他仍在手机上与同事讨论下一步的工作计划。

  2019年5月开始,融资收紧政策相继出台,房企融资进一步吃紧,银行贷款、房地产信托业务以及房企美元债等输血通道相继“失灵”。

  融资大环境让陈严的工作压力陡增,进而有些焦虑,“我们现在不是在找钱,就是在找钱的路上。”陈严叹了口气,“除了外部环境的压力,还有来自公司层面的压力。 一旦懈怠,可能就被淘汰。”

  他向时代周报记者表示,为了提高效率,其公司实行内部竞争制,共分成七八个融资团队,大家都拿同样一个项目去外面和融资机构谈条件,这时候往往比拼的是,谁的速度快、谁开出的条件好。

  “有时候可能我这边谈到一半,项目就被其他团队抢先拿下了。”陈严对时代周报记者表示。

  2019年5月17日,银保监会官网发布了银保监发(2019)23号文,明确要求商业银行、信托、恩佐2登录租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

  5月底,融资收紧的信号再度释放。针对金融机构违规向楼市“输血”行为,各地银保监局、银保监分局开出多张罚单,进一步影响房企境内境外融资的难度。

  在房地产行业,比较常见的融资模式是私募基金、信托、开发贷、债券。2019年下半年,调控政策持续加码,银行贷款、房地产信托业务规模以及美元债发行都受到严格的限制。

  “2019年,我们一直在香港市场寻求发债,但都没有成功。”陈严告诉时代周报记者,公司的路演都已经做了,但到最后,因为托管行等问题最终搁置。

  他说,发债主要是靠公司信用来保证,不需要抵押物,但由于其供职的公司尚未上市,要想通过发债融资,的确面临不少困难。

  “私募基金资金成本非常夸张,要想销售出去,仅仅发给投资人的成本就至少要在12%以上,机构要想赚钱,发给房企的利率至少都要在15%。”他说道。

  传统的融资渠道受限,作为新兴债务融资工具,ABS(资产证券化)的发展也较为曲折。2019年不少房地产的ABS遭终止审查。

  他向时代周报记者指出,其供职的房企,银行贷款和信托仍是公司融资的主要来源,占比高达90%左右,其中信托占比50%,恩佐2登录银行贷款的比例为40%。

  陈严向时代周报记者表示: “我们公司在地产之外,还有很多其他业务,通常会借非地产主体来进行融资,进而实现为地产输血。”

  “目前我们公司信托利率已经提升至11%。”陈严向时代周报记者指出,这个利率并不算高,有不少小房企的利率在15%―17%之间。”

  他向时代周报记者表示,其所在公司今年利率上升了1%―2%。恩佐2平台登陆“尽管只有一两个点,但由于我们公司的融资需求大,整体算下来,2019年的融资成本上涨了80亿―120亿元。”

  在陈严看来,目前行业开始进入“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的阶段,分化逐渐加剧,小型房企面临的压力正在增加。

  “之前大部分公司拿地前都会做前端融资,以此来增加资金周转速度,不过这样的方式已被杜绝,拿地都必须要自有资金,这对于现金流紧张的小房企而言是致命一击。”陈严说。

  1月15日,广州某中小房企融资部人士告诉时代周报记者,2019年,筹钱屡屡碰壁,没额度成为金融机构的主要说法。

  “以前我希望积累到一定资源后成立一个中介咨询类企业,帮一些中小企业进行融资,在现在看来,这门生意越来越难做,资源越来越向行业头部聚集,金融类机构更加看重的是企业本身发展状况,而不仅是通过人脉资源就能解决”。陈严说。

  陈严向时代周报记者坦言,去年已收到前直属领导的工作邀请。然而,陈严思考一周后拒绝了。

  “一般中小型房企给出的薪酬待遇很高,同时企业对于职业经理人的期待也非常高,同时给出的耐心和时间也在减少。”他表示。

  陈严告诉时代周报记者,“公司今年已经开始在做旧改类项目,2019年在东莞拿了一个旧改项目。”在他看来,旧改前期所需资金较少,一些小项目仅需5000万元就可以启动。

  陈严表示,通过收并购可以去银行申请并购贷,最大的特点在于可用于支付并购交易价款。

  他向时代周报记者举例:“目前我手上有一个交易对价在20亿元左右的项目,在进行土地和股权抵押之后,我们几乎可以拿到20亿元左右的贷款,自己出资很少,这算是自有资金率使用较低的一种融资方式。”